30 juni 2007

Vilket är egentligen långtidsalternativet till marknadshyror?

En statlig utredning föreslår marknadshyror och bloggarna är i uppror (med få undantag är man helt förskräckta över förslaget). Men ändå verkar ingen vilja berätta om alternativet till att införa marknadshyror. Kanske för att de förslagen är ännu sämre.

Den reglering av hyresnivåerna som finns idag fungerar nämligen helt enkelt inte. När man artificiellt, genom tvång, sänker priset på en marknad, oavsett vilken, händer nämligen två saker. Utbudet minskar (eftersom man inte kan tjäna lika mycket pengar) och efterfrågan stiger (eftersom priserna är begränsade har man råd med fler prylar, eller i det här fallet, en större lägenhet). Problemet är bara att denna kombination leder till underutbud på marknaden, med en bristsituation som följd, och att säljare och köpare försöker gå runt begränsningarna. Detta märks tydligt i Stockholm - där hyresrätterna blir allt ovanligare, och inte bara av den anledning som vänsterdebattörer alltid nämner - att allmännyttans bostäder sålts ut - utan även att inga nya hyresrätter byggs. Även om man säkerligen skulle kunna tjäna ganska bra med pengar på att bygga hyresrätter, tjänar man definitivt mer på att bygga bostadsrätter - och dessutom snabbare. Ytterligare en följd av marknadsbegränsningarna är handeln med svartkontrakt. Kort sagt, marknaden havererar, och det kvittar egentligen att de lägenheter som finns har överkomliga hyror. Man får nämligen ställa sig i kö lagom till skolstarten för att vara säker på att få ett hyrt boende tills när man flyttar hemifrån. Eller så är det bokstavligt rena lotteriet att få en lägenhet - som i Solna.

Vilka är då alternativen till att införa marknadshyror? Det finns egentligen bara två, eller snällt räknat kanske tre, möjligheter. Eftersom vi idag har marknadsekonomi för andra typer av boenden (bostadsrätter, villor), havererar marknaden när de som egentligen skulle vilja bo i hyresrätt på grund av utbudsbrist tvingas välja andra boendetyper istället. Ett sätt som effektivt skulle stoppa detta vore att helt enkelt sluta tillåta marknadsekonomin på dessa områden - och prisreglera alla köp av bostäder i Sverige. Det är det inte någon som föreslagit ska genomföras, vad jag vet.

Det andra alternativet är att skapa omfattande subventioner av hyresrätter. Det skulle innebära att priset på hyresrätterna sjunker - dock inte lika mycket som subventionen - utgångspunkten var ju en hyra som låg väsentligt under marknadsnivån, dessutom slår sådana subventioner sällan igenom helt (delar av subventionen hamnar alltid i säljarens ficka!). Frågan är också stor varför man ska subventionera just hyresrätter - är det inte dyrt att bo även i ett ägt boende? Dessutom innebär allmännyttan redan idag en form av subvention, eftersom den sällan drivs med fullt vinstintresse.

Det finns förstås ett tredje alternativ. Det är att göra ingenting, och låta dagens system fortsätta användas. Den som vill använda detta system bör förklara vad som är bra med att skapa en bostadsmarknad i Stockholm nästan uteslutande bestående av bostadsrätter, där endast den som har pengar kan vara säker på att få en bostad inom rimlig tid - genom att köpa den, eller genom att skaffa ett svartkontrakt. Ett orättvisare system är svårt att tänka sig.

För min egen del finns det egentligen bara ett alternativ - att gå över till marknadshyror. Det är dock inte en reform som kommer kunna göras över en natt, eftersom marknaden idag redan är så trasig. Övergångsregler av någon form är totalt nödvändiga. Dessutom bör man precis som Henrik Sjöholm skriver samtidigt fundera mycket noggrannt på om det går att skriva några rimliga regler som förhindrar s.k. lyxrenoveringar och andra drastiska sätt att genomföra hyreshöjningar, dvs där hyresvärden renoverar för dyra pengar för att kunna höja hyran, utan att den boende är införstådd. Det är inte önskvärt att en hyresgäst ska bli påtvingad orimligt höga hyresnivåer för att kunna bo kvar i sin bostad.

12 kommentarer:

Joakim sa...

Ett faktafel: allmännyttan subventioneras inte, den ska vara självfinansierad och varken gå med vinst eller förlust. (Nu är det inte alltid så, i till exempel Göteborg där jag bor har allmännyttan fått kritik för att de sponsrar aktiviteter av typ ostindiefararen med del av sin övervinst.) Att säga att man går med förlust bara för att man inte maximerar sin vinst är lika fel som när sossarna säger att en skattesänkning är en utgift för staten.

Annars tycker jag du gör en bra analys men drar fel slutsats. Det stora grundproblemet idag är att efterfrågan är större än tillgången. Om marknadshyror skulle införas så skulle antalet potentiella hyresgäster till tillgängliga bostäder minska då priset stiger, men efterfrågan skulle ju inte gå ner eftersom folk fortfarande måste bo någonstans. Och jag är inte lika optimistisk som många marknadshyresförespråkare om att det skulle byggas så mycket mer, och om det byggs så blir det av det mera flådiga slaget, som Hammarby sjöstad och Norra Älvstranden (Donald Trump blev inte fastighetsmiljardär på att bygga hyresettor! ;-). Summa summarum, garanterat dyrare men knappast bättre och även om ett fåtal skulle vinna på avreglering är jag rätt säker på att både samhälle och enskilda skulle lida mer skada än med reglering.

Magnus Persson sa...

För det första: jag påstår inte någonstans i mitt inlägg att dagens hyreslägenheter är subventionerade. Men jag ska inte tjata om det eftersom det faktiskt var en tanke jag hade när jag skrev inlägget som av någon anledning aldrig kom med. Att inte ta ut ett marknadsmässigt pris är en form av subvention. Om det kommunala bostadsbolaget går med vinst eller förlust är i det sammanhanget helt irrelevant.

Vad gäller efterfrågan - jo, människor måste fortfarande bo någonstans, men det betyder inte att efterfrågan inte går ner.. Skillnaden är bara den att de kanske funderar lite bättre över vilken storlek på bostad man egentligen har behov av. Eller om man rentav har två, om man verkligen har behov av övernattningsbostaden i Stockholm.

Marknadshyror skulle även innebära ökat utbud - eftersom det blir tillåtet att hyra ut "överblivna" utrymmen, som övervåningar och liknande.

Vad gäller byggandet - att bara införa marknadshyror är inte hela receptet, även om det är ett rejält steg på vägen. I Stockholm råder det en underproduktion av nya bostäder, det är det inte något tvivel om. Centerpartiet i Stockholm har gått ut starkt just med att öka möjligheterna till byggande i Stockholm, speciellt i den enda riktning det egentligen finns riktigt gott om ledigt utrymme: uppåt.

Slutligen, även om det bara skulle byggas dyra lägenheter: var bodde de personerna som flyttar in tidigare? Vem flyttar in där? Även om det råder oenighet om hur långa flyttkedjor egentligen blir så är det inte ett alldeles försumbart fenomen.

Joakim sa...

Hårklyverier om värdering av ord leder oftast ingenstans så jag hoppar vidare kommentarer om subventioner. Jag står fast vid det jag skrivit så låt oss enas om att vi är oense. ;-)

Jag nekar inte till att marknadshyror skulle lindra vissa problem, till exempel oanvända eller dåligt utnyttjade lägenheter (övernattningslägenheter, för stora lägenheter, "bra att ha om femton år när lillan flyttar hemifrån"-lägenheter), svartkontrakt med pengar under bordet, etc. Dock anser jag fortfarande att andra svårare problem uppstår med införandet av marknadshyror. Framför allt kommer segregationen att bli mycket värre än vad den redan är. Med hyrestak har en lågavlönad person idag möjlighet att bo i en lägenhet i attraktivt läge. Med fri marknad kommer dessa lägenheter bara att kunna bebos av de resursstarka medan de mindre bemedlade koncentreras till föga eftertraktade hyresgetton, och då är det inte långt tills vi har våra första riktiga slumområden i Sverige, med medföljande ökade sociala problem. Inte ens Rosengård eller Hammarkullen är idag i närheten av slum, sett i ett internationellt perspektiv. Ett hårdare och mer uppdelat samhälle är inte vad vi behöver, det är tillräckligt som det är.

Jag kan också säga att jag fortfarande inte är övertygad om att byggmarknaden trots marknadshyror skulle öka på utbudet av små billiga lägenheter; det ger bättre avkastning med mindre ansträngning att bygga dyrt.

Jag har mer åsikter om flyttkedjor, men det börjar bli sent och det är en arbetsdag imorgon också...

Anonym sa...

Minskad segregation är kanske ett bra argument. Är det någon som bevisat att hyresregleringar är en bra medicin för att uppnå det målet? Alltså, är det hållbart och relevant?

Joakim skrev: "Med hyrestak har en lågavlönad person idag möjlighet att bo i en lägenhet i attraktivt läge." Varför ska inte samma resonmang gälla även alla andra konsumtionsvaror? Vore ju najs så här i sommartider att reglera Ferrari-priserna lite :-)

Är det rättvisa att den ene har dubbla kostnaden mot den andre bara för att boendeformerna skiljer sig?

/j

Magnus Persson sa...

"Med hyrestak har en lågavlönad person idag möjlighet att bo i en lägenhet i attraktivt läge."

Jag skulle snarare säga att en lågavlönad idag har möjlighet att bo kvar i en lägenhet med attraktivt läge. Den som inte redan bor i en har möjlighet att stå i bostadskö i tio år. En helt annan sak.

Segregationsargumentet har du redan fått ett svar på, det får räcka.

Ett kanske bättre förslag än Ferraribilar att reglera priset på (Ferraribilar klarar man sig ju faktiskt utan), är mat.

Vad jag vet har ingen föreslagit att vi ska prisreglera mat, så alla har råd med det. Ändå är det mer livsnödvändigt än bostad (det är definitivt inte kul att vara utan bostad i en månad, men du lär i alla fall överleva. Utan mat i en månad dör du troligen).

Joakim sa...

Som exempel på bostadssegregerad stad kan vi bara vända blicken mot mitt eget Göteborg. Redan idag är det relativt stor skillnad i hyra mellan lägenheter: dyrt boende i centrum, billigare i miljonprogrammen i ytterområdena. I de sistnämnda områdena är de sociala problemen stora, med hög arbetslöshet, hög andel socialbidragstagare, etc. Jag kan inte med full visshet säga att bättre reglering skulle lösa problemet (det är ett mycket komplex orsaksmönster) men införandet av marknadshyror skulle definitivt inte underlätta.

Magnus, du kan antingen stå tio år i kö och oavsett inkomst ha chansen till attraktiv lägenhet, eller införa marknadshyror och aldrig ha en chans att få en. Ens plats i kön skulle baseras på storleken på ens plånbok. I Göteborg finns ingen bostadskö men väl Boplats Göteborg, där sökande skickar in ansökningar till lediga lägenheter. Hyresvärdar kan dock välja och vraka bäst de vill bland ansökningarna, vilket innebär att arbetslösa, de med utländska namn, de med dålig inkomst, etc, har stora problem att få någonstans att bo, speciellt i attraktiva områden. Som sagt, Göteborg är redan idag en segregerad stad.

Era liknelser var inge' vidare, ska jag säga. ;-) Att äga en Ferrari är knappast kritiskt för ens överlevnad, tvärtom är det många som inte har bil alls utan överlever på att åka kollektivt. Mat däremot är som Magnus så riktigt påpekar livsviktigt, bokstavligt talat. Men just matargumentet faller även det platt till marken, därför att till skillnad från bostadsmarknaden så fungerar konkurrensen på livsmedelsmarknaden i Sverige. Man kan idag köpa bra och näringsriktig mat till ett pris som alla har råd med. Oxfilé är inte kritiskt för ens tillvaro. Tänk om matpriset skulle gå upp så mycket att stora delar av befolkningen inte hade råd med mat för dagen. Det skulle bli upplopp, och samhället skulle ta kraftig skada. Ett exempel på vad som händer när livsviktiga ting hamnar utom räckhåll för många är vattenkriget i Cochabamba i Bolivia (http://en.wikipedia.org/wiki/Bolivian_Water_Wars_of_2000). Marknaden fungerade nog, sett till dess egna kriterier, men samhället höll på att gå under. En sådan bostadsmarknad vill jag inte ha.

j, du får gärna utveckla sista meningen lite.

Magnus Persson sa...

Anonym, ang hyresregleringar och segregation: Jo, lite googlande får riktigt intressanta resultat. Dagens hyresregleringar är tydligen inte alls så bra på att motverka segregation som det påstås.

På samma adress finns även en rapport om avregleringen av hyresmarknaden i Helsingfors. Inte några infriade skräckscenarier där inte...

Liknelsen med livsmedelsmarknaden är i högsta grad relevant - och just av de anledningar du skriver Joakim!

För att göra det övertydligt:
Livsmedelsmarknaden fungerar. Precis som du säger finns det en fungerande konkurrens, eftersom flera aktörer tävlar om att sälja mat till folk. Hyresmarknaden däremot fungerar inte (kötider på tio år är ju rent ut av löjligt). Den är genomreglerad så att det inte finns någon konkurrens, vilket leder till förskräckliga bristsituationer eftersom utbudet inte ens är i närheten av att möta efterfrågan.

Ang. Bolivia, citat från länkad Wikipedia-artikel: "To many the law appeared to give a monopoly to Aguas de Tunari over all water resources." - Låter mer som om problemet var dålig konkurrens, och därmed en dåligt fungerande marknad. Det kvittar om ett monopol är statligt eller privat, de tenderar inte i någondera fallet leda till en fungerande marknad.

För det är just det som är problemet med statliga monopol - inte främst att de är statliga, utan att de är monopol. Monopolsituationer är per definition något helt annat än en fungerande marknad, och därmed faller också alla fördelar som en fri marknad innebär helt bort.

Normalt sett är det dock så att vissa områden är det väldigt svårt att överhuvudtaget skapa en fri marknad på, eftersom startkostnaderna är väldigt stora kan inlåsningseffekter skapas. Typiska exempel är infrastruktur - det är bara inte realistiskt att bygga ett parallellt vattenledningsnät, eller ett andra vägnät, eller dubbla omgångar järnvägar. För själva infrastrukturinvesteringen (vägarna, rörledningarna och banvallarna) är det svårt att se något annat än ett statligt eller gemensamt ägande. (Det går alldeles utmärkt att låta privata företag äga vattenverken, taxibilarna eller tågen i ett sådant fall - så länge det finns flera företag som konkurrerar om vattenkonsumenter, taxi- och tågresenärer).

Med ett gemensamt ägande finns det insyn, även om det är en monopolsituation. Dessutom kan man sätta en annan målsättning med verksamheten än en maximerad vinst. Därför är också privata monopol aningen värre än statliga - som på vissa områden av praktiska skäl är ett nödvändigt ont. Finns det möjlighet att välja är en fungerande marknad normalt långt bättre än både privata och statliga monopol.

Dock är uthyrning av hyreslägenheter ingalunda ett område där det är orimligt dyrt att låta flera aktörer agera samtidigt. Bara för att ett företag bygger ett hyreshus betyder det inte att nyttan av nästa företags hyreshus i grannkvarteret går ner till noll. Därmed är infrastruktur (t.ex. vattendistribution) inte någon lyckad parallell till hyressektorn.

Anonym sa...

Joakim,
På begäran: "Är det rättvisa att den ene har dubbla kostnaden mot den andre bara för att boendeformerna skiljer sig?"

Det här blir nästan helt off-topic, men lite kort. Jag tycker rättvisa är bra. Rättvisa är att alla behandlas lika. Exakt hur är inget lätt fråga och jag tänker inte gå in på det i detalj, men för resonemanget räcker det att en del av rättvisa är att alla har ungefär samma möjligheter, rättigheter och skyldigheter.

Av det följer att staten inte skall sanktionera för- eller nackdelar för enskilda individer beroende på etnisk eller social tillhörighet, förmögenhet, via lotteri, allmänt godtycke eller om man råkar heta Bernadotte. (Ja, jag är republikan så det skriker om det.) Att till exempel hyresreglera är att ge vissa individer fördel (de som får billigt boende) på andras (de som blir stående i kön eftersom det inte byggs tillräckligt eftersom man inte kan tjäna tillräckligt med pengar på hyreshys eller "tvingas" köpa sin bostad och sålunda får en mycket högre boendekostnad) bekostnad.

På något vis känns det rätt att två likvärdiga saker kostar lika mycket. Så är det inte med boende.

Dessutom, det finns boende i Stockholm. Du kan få en hyreslägenhet, dock inte i city. Men det är inte livsnödvändigt (som mat). Att bo i innerstan är lyxkonsumtion (som Ferrari). Varför är boende så speciellt jämfört med allt annat? Jag ser det bara inte.

Men låt oss nu säga att regleringar är det bästa sättet för att minska segregationen. Borde vi då reglera?

Låt istället säga att summariska avrättningar är bra mot småbrottslighet. Borde vi då sända sådana på tv varje kväll?

Självfallet är det att överdriva enormt, men du ser min poäng? Bara för att lösningen finns där är det inte säkert att man skall tillämpa den. Eller, är det förenligt med rättvisebegreppet enligt ovan att förstöra den fria marknaden? Någon kommer drabbas. (OT: Tullar, frihandel...)

Oj, visste inte jag var en sådan förespråkare för den fria markanden. Se där :-)

/j

Joakim sa...

Magnus, många visa ord rörande monopol och konkurrens, stat/privat och offentligt ägd infrastruktur, och jag håller med i det mesta du skriver därom. Men ;-) vi har ju tappat en parameter i diskussionen: tillgång och efterfrågan. På livsmedelsmarknaden är utbudet av bra mat så god att priserna kan hållas tillräckligt låga för att tillgodose allas basbehov. Men vad hjälper konkurrens, när till exempel utbudet på bostäder inte kan möta efterfrågan? Du hävdar att utbudet ökar med marknadshyror (nybyggnation, mindre antal tomma lägenheter), jag är inte helt övertygad (se nedan dock).

Gällande din första länk så ser jag det mer som en partsinlaga som man får ta med en nypa salt. Din andra länk om Finland är dock intressant. Jag läser ut att hyran mellan 1995 och 2000 gick upp med 9% per år, 42% totalt, i centrala Helsingfors, som man nog kan sortera under attraktivt boende, och nominellt 5% per år, 26% totalt. Rätt kraftiga höjningar om du frågar mig, och liknande kan vi nog se i Sverige. Det stod också att utbudet ökade, men inte så mycket i form av nybyggnation. Motsvarande kan nog stämma för Stockholm med många tomma lägenheter, men jag är tveksam till om det är likadant i resten av Sverige. Det känns som om marknadshyror bara ett taffligt försök att lösa ett Stockholmsproblem.

Anonym j/: Nä, ingen är väl emot rättvisa, men rättvisa är knappast objektivt. Vilket är mest rättvist, att få en lägenhet för att man stått i kö, eller få en lägenhet för att man har möjlighet att betala? Detta är inte så mycket ett försvarstal för reglering, utan mer kritik av tesen att marknadshyra skulle lösa alla problem vi har på hyresmarknaden idag. Jag, med många andra, hävdar att det blir inte mer "rättvist", det blir inte mindre segregation, det blir i stort sett bara dyrare.

"Varför är boende så speciellt jämfört med allt annat?"

Och där skiljer sig våra synpunkter åt. Till skillnad från bil, teve och mobiltelefon som man kan överleva utan, så ser jag boende lika grundläggande som mat och vatten, och det är väl därför jag är så skeptisk att kasta ut det på en oreglerad marknad.

Anonym sa...

Joakim slår huvudet på spiken. Kanske grunden till att vi (åtminstone jag) överhuvudtaget diskuterar det här är att vi har olika uppfattning om "rättvisa" eller vilka "markandsimperfektioner" som staten skall reglera. (OT: Men om inte lika kostnad för lika boende, varför då lika lön för lika arbete? Och det har det inte varit någon diskussion om...)

För mig är att hyresreglera (vad som borde vara dyra) innerstadslägenheter - om vi ska man dra matmetaforer igen - som att reglera priset på belugakaviar och champagne. Tredje gången gillt nu?

Klart det blir kö till bolaget om man börjar kränga tio Bollinger varje månad till samma pris som Norrlands :-)

Bra diskussion och strålande inlägg från både Magnus och Joakim. Tackar, tackar. Bra att få tänka lite. Trevlig sommar!

/j

Joakim sa...

Jo, det är nog så som du säger att vi ser olika på vad rättvisa är. Jag förstår ditt (och Magnus antar jag) resonemang att det skulle vara orättvist att boende i taskiga områden "sponsrar" de som bor i bra områden. Men jag håller inte med om att den orättvisan är värre än den ekonomiska segregation om marknadshyror skulle innebära, sett ur ett samhällsperspektiv.

Notera dock att jag har absolut inget emot att man ska betala för sig, tvärtom är det för lite sådant idag. Jag tänker till exempel på flygresa till Irland för 100 kronor, eller ett par nya skor för en femtiolapp. Det är någon annan som med sitt arbete betalar det verkliga priset, eller så är det miljön som tar stryk. Dock ser jag stora samhällsvinster i ett samhälle där olika grupper, oberoende av ekonomisk styrka, bor granne med varandra.

Som sagt, anonym /j, bra diskussioner med givande och tagande är alltid uppiggande. Trevlig sommar tillbaka! Och fortsätt blogga, Magnus, det är alltid gôtt med lite intellektuellt tuggmotstånd.

Magnus Persson sa...

Vad trevligt att diskussionen fortsatte även efter att jag försvann på semester. Ni har summerat ihop de största delarna av skiljelinjerna redan, så jag gör bara en liten kort (nåja) komplettering nu. Anonym/J har uttryckt ungefär det jag tycker redan så en upprepning nyttar föga.

Att synen på rättvisa är en av de stora skiljelinjerna mellan dagens stora ideologier har redan tidigare diskuterats på min blogg. Den debatten kan vara intressant bredvidläsning för er bägge.

Sen vill jag bara påpeka för Joakim (även om det kommit fram dåligt i debatten) att det finns flera andra sätt som jag tycker hyresregleringarna är (förmodligen mer) orättvisa på: dels lockar de fram "foul play" som svartkontrakt, större behov av kontakter mm för bostadssökande. Något som knappast gynnar de lågbemedlade, lika lite som det faktum att man får en marknad som inriktar sig på bostadsrätter (både för att färre lämnar sina hyresrätter och för att det finns färre hyresrättslägenheter att söka sig till).

Det är även orättvist mot de få privata hyresvärdar som finns idag, som inte har möjlighet till en fri prissättning. Intressant nog saknas just den hyresreglering vi diskuterar om samma hus istället kallades kontorsbyggnad...

Vad gäller Fastighetsägarna Stockholm - jo, de är tokpartiska. Rapporten behandlar dock enbart statistik av det slag som är relativt enkel att kontrollera. Naturligtvis hade inte rapporten offentliggjorts om den inte hade fått det resultat den hade - men det ändrar inte på innehållet. Så länge det inte är någon som kommer med invändningar på faktauppgifterna så kvarstår rapportens slutsats - hyresregleringarna är inte så värst effektiva på att förhindra ekonomisk segregation...

Slutligen - jag tror inte att situationen blir perfekt ens med marknadshyror. Som citatet säger ("Köp mark - de har slutat tillverka den!"), så är mängden mark begränsad. Men detta är bara en desto större anledning att försöka utnyttja de resurser som faktiskt finns så effektivt som möjligt. Något som sällan görs på en prisreglerad marknad.

Hur som helst, trevlig sommar, och välkomna tillbaka till nästa debatt. Det blir säkerligen fler. Njut av solen tills dess! :-)