Utvecklingsarbetet i Hagalund fortsätter

Foto: Ulf Holmlund, CC-BY-SA

I måndags tog kommunstyrelsen i Solna nästa beslut i arbetet med utveckling i Hagalund. Det känns spännande att kunna jobba med att utveckla Hagalund på ett sätt som kommer att leda till en mer levande stadsdel med en ännu trevligare känsla och jag ser fram emot det kommande arbetet! En formell detaljplaneprocess inleds med ett programarbete. Som förstudie har det skrivits en utvecklingsstrategi som blev färdig i augusti förra året.

Det är med tanke på det viktigt för mig att poängtera att förslagen i utvecklingsstrategin än så länge är just bara förslag och idéer. Den formella detaljplaneprocessen har bara inletts och det är för alliansen mycket viktigt att arbeta vidare på ett sätt som involverar hagalundarna. I måndags la vi i Alliansen därför ett särskilt yttrande:

Vi är positiva till en utveckling av Hagalund i enlighet med utvecklingsstrategins huvuddrag. Det finns en stor potential att bygga vidare på stadsdelens goda kvaliteter och utveckla området med ny bebyggelse, nya verksamheter, kommunikationer och upprustad stadsmiljö. Det är därför positivt att arbetet med utveckla Hagalund nu kan gå vidare.

I ramen för byggnadsnämndens arbete med att ta fram ett program för Hagalund vill vi betona vikten av att förutsättningslöst pröva förslag om ny bebyggelse i stadsdelen. Som framgår av tjänsteskrivelsen kan utvecklingsstrategins strukturplan fungera som en grund för arbetet, men ytterligare analyser behöver göras för att säkerställa var och i vilken omfattning ny bebyggelse i form av nya bostäder och arbetsplatser är lämplig. Vi vill också betona vikten av att programarbetet fortsatt sker i nära dialog med boende och verksamma i stadsdelen.

Jag var också i söndags på ett möte med Föreningen Ett Levande Hagalund. Mötet var välbesökt - cirka 80 personer deltog under åtminstone delar av mötena. Åsikterna om förslagen som kommit fram hittills i utvecklingsprogrammet var blandade. Det fanns de som höll brandtal för bostadsbyggande så att vi kan ta emot alla inflyttande till Stockholmsområdet, liksom det fanns de som var oroliga över förslaget till en kommande förtätning. Det var även många som såg positivt på en förtätning, men hade funderingar runt utformningen och olika saker.

En sak är därmed tydlig: Det kommer att bli mycket viktigt med en riktigt väl fungerande medborgardialog i arbetet. Än så länge är utvecklingsstrategins synpunktssida fortfarande öppen. Det är bara att gå in och säga vad du tycker! I den formella detaljplaneprocessen kommer det också finnas flera möjligheter: programsamråd, plansamråd och till sist granskning. De flesta detaljplaneprocesser genomgår bara de två sista av dessa.

Personligen är det flera saker som jag tycker extra bra om bland förslagen: En rulltrappa ner till Solna station har varit ett önskemål i Hagalund sedan innan jag flyttade in. Att centrum görs om och vi får chansen att få ett mera levande torg vore en välsignelse, och jag ser också positivt på att vi får en gatutformning på Hagalundsgatan som mindre påminner om en öde motorled i ett parkeringshav. Jag gillar också att "Södra parken" ska utvecklas. Den borde kanske dessutom få ett formellt namn? En del andra idéer som lyfts i utvecklingsstrategin kan man fundera på om de är lika genomtänkta, och de kommer säkerligen i viss mån att omvärderas i det fortsatta arbetet.

I beslutet i måndags fanns också ett särskilt beslut om att delta i arbetet med att ta fram ett stadsmiljöprogram för Hagalund. Det betyder att "min" nämnd har i uppdrag med att arbeta på att stärka gångvägar, gator och parker utformningsmässigt. En kul utmaning! Första steget blir enligt kommunstyrelsens beslut att vi ska arbeta med att skapa en genare trappa mellan Hagalund och Solna station, i det läge man senare har tänkt sig en möjlig rulltrappa. Vi ska också jobba med att förbereda arbetet med att utreda möjligheterna att flytta Kulturskolan till fd Fridhemsskolans lokaler.

Anders har skrivit om ett av de tidigare mötena i arbetet. Mitti har tidigare presenterat strategin. Solna stad, Moderaterna, Folkpartiet och Kristdemokraterna har skrivit om måndagens beslut.

Stadsbyggnadsnämnderna i Solna och Sundbyberg borde delas

Centerpartiet har den gångna mandatperioden för första gången på mycket länge suttit med i den styrande majoriteten en hel mandatperiod både i Solna och Sundbyberg. Efter att nu ha varit med i fyra år har vi jämfört erfarenheterna från våra bägge städer och ser att vi delar vissa organisatoriska utmaningar med arbetet i Stadsbyggnadsnämnden i våra respektive städer. 

I bägge våra städer har stadsbyggnadsnämnden ansvar för såväl stadsplanering, bygglov och andra tillståndsfrågor, samt förvaltning av gata, park samt stadens egna byggnader. Både min Sundbybergskollega Stefan Bergström och jag tycker att detta är ett för stort ansvarsområde som leder till flera olika målkonflikter som vi anser olämpliga:

• Vi har i Solna under den gångna mandatperioden i Stadsbyggnadsnämnden utdömt oss själva vite, eftersom vi saknat korrekta bygg- och marklov. Det vore mer logiskt om tillståndsgivningen sköttes i en mer renodlad byggnads- eller tillståndsnämnd avskiljd från stadens fastighetsförvaltning.
• Eftersom både Solna och Sundbyberg befinner sig i mycket expansiva faser tenderar det politiska arbetet att fokusera starkt på nybyggnationerna. Det lika viktiga arbetet med att löpande underhålla fastigheter, gator och parker tenderar att försummas. Solna har för tillfället inte ordentliga underhålls- och skötselplaner för fastighetsbeståndet. Det saknas också följda skötselplaner för grönmarken.
• En liten detalj i sammanhanget men ändå relevant: Stadsbyggnadsnämnden är tveklöst en av de tyngsta nämnderna att hantera för de ingående fritidspolitikerna. Flertalet av mötena i Solna tar de fyra timmar som ett möte normalt max ska ta, förutom att nämndshandlingarna ofta är rejält omfattande. När de fortfarande var på papper var det enklare att räkna centimeter än sidor. Både diskussioner och inläsningsarbete blir naturligt koncentrerat till vissa delar av materialet, medan annat får stå tillbaka.

I Solna har det dessutom funnits ett flertal organisatoriska utmaningar. För fyra år sedan saknades stadsbyggnadschef helt, och det har naturligtvis inte varit bra för organisationen. Felanmälan och mottagande av synpunkter har också varit en stor svaghet. Flera styrande dokument som har lovats i senaste valet och under mandatperioden är ännu inte färdiga. Som exempel kan nämnas grönplanen och cykelplanen, varav ingendera är så framarbetade så att de kan anses i närheten av färdiga i dagsläget. Att ha en ordentlig plan för de politiska prioriteringarna över åtgärder tycker jag är alldeles nödvändigt i frågor som är så intressanta för allmänheten som stadsbyggnadsfrågorna. Det totala politiska ansvaret för stadsbyggnadsfrågorna är mycket stort och tungt.

Sammantaget är vår åsikt att det varken i Solna eller Sundbyberg är rimligt att hantera samtliga stadsbyggnadsfrågor i en enda nämnd, utan att de bör delas upp på flera nämnder. Då kan vi få en tydlig uppdelning av det politiska ansvaret: mellan stadsplanering och myndighetsutövning/tillståndsgivning, nyexploatering och underhåll. Det leder också till ett tydligt ansvar för underhållsfrågorna, något vi vet att många av våra väljare inte anser skötts till belåtenhet.

Vi vill ha 200 nya ungdomsbostäder i Hagalund

Solna stad har det senaste året jobbat särskilt inriktat med två utvecklingsprojekt: Bergshamrastrategin och Hagalundsstrategin. Syftet har varit att förbättra stadsbilden, ge nytt liv till stadsdelarna och hitta lägen för nya bostäder. Från den senare släpptes det första förslaget i lördags i samband med Hagalundsdagen.

Förslagen är flera:

• En ny trappa direkt från Solna station upp till Hagalund, på sikt rulltrappa när det byggs hus på platsen
• Ett nytt gångstråk raka vägen mellan Solna station och Solna centrum som korsar Hagalundsgatan i plan
• Storleken på torget minskas och man får nya butiker mot Hagalundsgatan
• 1100-1800 nya bostäder
• Kontor vid Solna station
• Knyta ihop Hagalundsgatan med Södra långgatan så trafiken blir genomgående
• Parken i söder rustas och kompletteras med fritidsaktiviteter som bollplan.

Jag själv ser mycket positivt på grunddragen i förslaget, och tror att det kan innebära ett rejält lyft för Hagalund! Det väver också tydligt samman Solna och gör det enklare att förstå hur stadsväven hänger ihop. Det är många gånger jag fått frågor vid Solna centrum hur man hittar till Solna station och vice versa, och tyvärr har svaret oftast varit "ta bussen". Att ha ett tydligt och skyltat gångstråk gör nog att fler väljer att promenera sträckan och passera Hagalund på vägen. Även cykelvägarna knyts ihop lite bättre med förslaget.

Det är viktigt att komma ihåg att förslaget är bara ett förslag, och inte ett helt färdigt sådant. Jag tycker det är riktigt kul att se att man aktivt arbetar med webbdialog runt förslaget, utöver traditionella möten i stadsdelen. Förhoppningsvis gör det att man når ut till fler. Jag hoppas också att det kan komma in riktigt många intressanta synpunkter och smarta förbättringsförslag, det enda jag vet riktigt säkert är att det inte kommer att bli exakt som förslaget nu ser ut. In och tyck till!

Själv har jag och Centerpartiet lanserat tanken att Hagalund är ett lämpligt område för ungdomsbostäder. Vi vill att 200 av de bostäder som byggs i området ska vara av just den typen. Jag ser också gärna att man satsar på stadsodling - på söderslänten ner mot Solna centrum skulle man mycket väl kunna anlägga terrasserade odlingar som drar nytta av slänten, och samtidigt motverka erosion vid regnfall.

Ett intressant förslag för Bergshamra

Bergshamraborna har länge känt sig lite vid sidan av resten av Solna. Man har upplevt Bergshamra centrum som slitet, servicen har sakta försvunnit stadsdelen eftersom den inte burit sig ekonomiskt. Samtidigt skärs stadsdelen bokstavligen mitt itu av den mycket bullriga Bergshamravägen som mycket effektivt förtar de stora gröna värden som annars finns där. Signalisten har också tidigare arbetat med att försöka utveckla arbetet med

Det var utgångspunkten till att man förra året tog beslut om att göra ett rejält omtag. Bergshamrastrategin, med webbdialog, torgmöten, och analyser. Uppdraget var att titta över Bergshamras utvecklingsmöjligheter, bland annat genom att pröva en överdäckning och kompletterande bebyggelse.

Rapporten från arbetet är riktigt intressant! Man föreslår en ny överdäckning mellan de två tunnelbaneuppgångarna och If-huset. Det går visserligen inte att bygga bostäder på överdäckningen, men bullerdämpningen kommer att leda till att bostäder blir möjliga i nya lägen. Man knyter dessutom ihop norra och södra Bergshamra med en helt ny gata som kommer binda samman stadsdelarna och underlätta för gående och cyklister, både genom att minska avstånden och göra det lättare att orientera sig. Förslaget innebär också att komplettera med bostäder längs Björnstigen så att den får mer stadskänsla. Förslagen respekterar ändå småstadsskalan i Bergshamra i våningstal och exploateringsgrad. Att byta ut lågt exploaterad mark som parkeringsplatser till riktiga stadskvarter leder också till nya bostäder, tryggare gatumiljö, och att servicen i stadsdelen bättre kan upprätthållas. Spännande!

Det är också det första riktigt realistiska och tydligt finansierade förslaget till överdäckning i Bergshamra som kommit fram. Det är ett mycket viktigt faktum att vi nu med säkerhet vet att det går att göra en överdäckning i Bergshamra. Tidigare förslag har alla fallit på att det inte funnits pengar att genomföra dem. Att förtäta

För alla Solnabor är det också viktigt med kontakt till det gröna och parker. Förslaget innebär att den södra delen av torget parkifieras, "Biblioteksparken". Det tror jag skulle vara ett lyft för en idag ganska ödslig plats där få vistas. Man får också en ny park på överdäckningen och skapar ett parkstråk ner mot den populära Tivoliudden. Kvadratmeter för kvadratmeter så betyder förslaget visserligen att mängden grönyta minskas, men det är nästan uteslutande bullerstörd eller liknande ytor som försvinner, och det som tillkommer är attraktiva parker. Det är ett byte jag kan känna mig nöjd med.

Med det sagt så är det en mycket översiktlig rapport. Man behöver fortfarande jobba vidare med innehållet. Det är ganska troligt att vissa delar av bebyggelsen inte helt blir av - det krävs exempelvis att alla berörda fastighetsägare är villiga att faktiskt bygga något på marken som berörs. Det kommer säkert behöva göras justeringar av förslaget, men som helhetssyn är jag personligen starkt positiv. Jag hoppas bara att huvuddragen också kommer att bli verklighet.

Bostadsbristen lär inte lösas i år heller

Lagom till nollningen och kursstarterna på universiteten kan man, precis som om det vore en överenskommen tradition, läsa artiklar i allehanda tidningar och andra publikationer om den skrivande bostadsbristen bland studenter. Det finns helt enkelt inte någonstans att bo för de nyintagna.

Tyvärr har jag svårt att se att problemet kommer att lösas inom de närmsta åren. Utöver retorik, är det nämligen inte så mycket som politikerna försöker göra för att lösa situationen, och jag ser heller inte någon ändring av den beskrivningen av dagsläget.

Hyresmarknaden i Sverige styrs nämligen i stort sett helt och hållet genom bruksvärdessystemet, vilket också leder till till att privata företag hålls borta från att bygga nya hus och på så sätt lindra bostadsbristen. När den ekonomiska situationen inte längre är sådan att det är lämpligt att bygga bostadsrätter, stannar alltså byggandet av flerbostadshus upp nästan helt.

Vad skulle man då kunna göra för att förbättra situationen? Något riktigt egentligt alexanderhugg finns väl inte, men många mindre åtgärder skulle leda en bra bit mot visionen:

• Förenklade byggregler för de allra minsta lägenheterna skulle göra dem billigare att bygga
• Minskat krångel för andrahandsuthyrning och privatuthyrning (exempelvis som inneboende) skulle göra att fler får bostad på det viset
• En reformering från grunden av bruksvärdessystemet, så att det inte längre de facto funkar som ett hyrestak i storstäderna, skulle minska problemet med ett alltför litet byggande av nya ungdomsbostäder i storstäderna
• Genom en annan planprocess i storstadskommunerna, där även lite högre hus tillåts, skulle det vara möjligt att skapa fler bostäder i varje enskilt projekt

Detta är bara ett axplock av möjliga idéer, men egentligen är det inte många av dem som egentligen ens kan tänkas smyga runt ens i utkanterna på den bostadspolitiska agendan. Lyssnar man på Håkan Juholt och socialdemokraterna får man det enda konkreta beskedet:

• subventionera byggande av hyresrätter,
• låt kommunerna tvinga privata byggföretag till en viss upplåtelseform, trots att man i juridisk mening inte har sådan rätt,
• kort sagt, starta ett rejält samhällsdrivet byggprojekt model Miljonprogrammet 2.0

Jag är av naturliga skäl inte så begeistrad av Håkans planer (miljonprogrammet är ett utmärkt exempel på att politiker faktiskt kan lösa problemet helt på egen hand, men ett precis lika bra exempel på varför de inte bör göra det), men var är den borgerliga bostadspolitiken? De borgerliga politikerna lämnar närmast walk-over när de inte ger svar på tal och därmed ensamrätt att definiera problemets lösning till sossarna. Därmed lär inte studenternas bostadsproblem få en bra lösning i år heller.

Tidigare har jag skrivit om bostadspolitik exempelvis här, här eller ett otal andra inlägg i det stora bloggarkivet.

Bostadsdebattens elefant i porslinsaffären

Förra året bildades ett stort tältläger på Stockholms universitets stora gräsmatta på Frescati. Så illa funkar bostadsmarknaden i Stockholm, men politiker från vänster till höger är i stort nöjda med dagens system. Det är inte jag.

Jag fick häromdagen en inbjudan att som representant för Centerstudenter skriva inlägg på Passagen Debatt och valde därför att skriva om just hyresmarknaden och den uteblivna debatten om andra mekanismer för att sätta hyran än dagens prisreglering. Läs här!

Att våga planera för nästa Göteborg i Stockholmstrakten

Min kollega och namne i Solnacentern, kommunalrådet Andersson, har i veckan haft en insändare om stadsplanering och bostadsbyggande i DN. Han har en mycket god poäng - som planerna ser ut kommer nämligen Stockholmsområdet under de närmsta decennierna växa med ett helt Göteborg. Alla dessa nya människor måste bo någonstans, ha någonstans att arbeta, någonstans att roa sig, och även kunna ta sig mellan platserna. Det är en enorm utmaning för oss politiker i Stockholmsområdet - vare sig vi är kommunalråd, eller som mig fritidspolitiker i stadsbyggnadsnämnden, och tar beslut om detaljplaner och bygglov.

Det är nämligen så, att i det fall staden inte byggs på ett tätt och smart, miljövänligt sätt, med gena kommunikationer och god kollektivtrafiktillgång, så kommer den att byggas ändå, på något annat sätt. Det är en enorm utmaning att samtidigt bygga ut den centrala infrastrukturen, särskilt med kollektivtrafik som tunnelbana, samtidigt som dessa områden också ska förtätas med nya bostäder, nya kontor, nya arbetsplatser. Det är inte bara ett praktiskt problem, utan det är också en stor politisk utmaning. Många kommer att känna sig trampade på tårna när deras områden pekas ut som blivande förtätningsområden.

Men vad är alternativet? Jo, det är att bostäderna byggs någon annanstans. Kanske långt ut från centrum, så att de som bor där tvingas pendla långa tider per dag. Kanske med bil, så att vi som bor i närförorterna får ännu större trafikproblem. Vi kommer också fortsätta se en bostadsmarknad i centrala delarna av staden som i mångt och mycket helt exkluderar den som inte har en ekonomi som är i toppskick. Slutligen kommer även vi som redan bor i innerstaden få färre butiker och annan service. Befolkningsunderlaget kommer nämligen inte vara alls lika stort...


Läs även: Helen, Christian, Anna, Albin, Johan.

Tälta i Hagaparken och Lill-Jansskogen är förbjudet!

Stockholms bostadsproblem blir allt värre. På Stockholms Universitet finns nu ett tältläger på den stora gräsmattan på Frescati, för internationella studenter som helt enkelt inte hittar någon annanstans att bo. Bostadsmarknaden i Stockholm är bokstavligen så svår att det är det enda alternativ som erbjuds. Studentbostäder är tyvärr inte en så stor valfråga som det borde vara.

De borgerliga bär naturligtvis ett ansvar - men även Socialdemokraterna. Bostadspolitiken delar nämligen tydligt huvuddragen - starkt reglerad hyresmarknad, men en oreglerad marknad för ägt boende, som har lett till en prisklyfta i storstäderna som gör att det lönar sig mycket bättre att bygga bostadsrätter istället för hyresrätter. Pristak för äldre hyresrätter, som lett till bostadsrättsombildningar i mängder. Byråkratiskt krångel runt andrahandsuthyrning och inneboenden. Krångliga byggnormer som gör det väldigt dyrt att bygga smålägenheter eller korridorsrum. Politiskt käbbel och stopp av byggen med NIMBY-argument i kommunerna. Löften från politiskt håll om nya bostäder, trots att det är byggbolagen som har möjlighet att bygga. En motvilja mot högre hus på kollektivtrafiknära lägen i centrala Stockholm. Att vänsterpartierna vill införa ett mindre byggstöd till hyresrätter är mer en detaljfråga.

I allt detta är det i vart fall lite glädjande att Signalisten väljer att justera sina regler: nu ska unga Solnabor få förtur till små lägenheter och rivningskontrakt. Det tycker jag är bra - det gör det enklare för våra ungdomar i Solna att välja att bo kvar här när man vill flytta hemifrån, utan att tvingas fortsätta använda pojk- eller flickrummet. Synd bara att det är en lösning som gör bostadssituationen krångligare för övriga, som äldre eller de som kommer utifrån.

Läs även: Franziska, som skriver om samma problem i Göteborg.

Det är lite trångt, men toaletten är i alla fall handikappanpassad!

Jag gillar Andreas Carlgrens senaste utspel fett, att färre regleringar ska finnas för hur riktigt små lägenheter ska se ut. Det är klart att det blir lite löjligt när man som i Robert Gustafssons klassiska sketch bor i en lägenhet på 20 kvadrat, och nästan hälften är toalett pga byggreglerna. Vad man inte tänkt på när man skrev reglerna, är att de blir lite smått löjliga för de riktigt små lägenheterna, och får som främsta effekt att byggkostnaderna drivs upp. För den som är student, eller precis flyttar hemifrån, står valmöjligheterna i stockholmsområdet i varje fall inte mellan en lägenhet helt enligt reglerna, eller en lägenhet som inte byggts enligt reglerna. På grund av den enorma bostadsbristen står valmöjligheterna istället snarare mellan en lägenhet överhuvudtaget, eller ingen lägenhet alls!

Läs även: Johan, Magnus, Per, Frank, Andreas

Värre än väntan på en Trabant i DDR!

Källa: marie-ll. CC-BY-SA

Att Stockholms bostadsmarknad funkar mycket dåligt är mig väl känt, jag har tidigare kallat den ett skämt. Det med rätta, eftersom man kan behöva få vänta på lägenhet i ett decennium eller två för att få bostad.

Men de nyheter jag läser idag, gör det hela bara löjligt! Att det funkar så illa att den som inte ens är myndig väljer att ställa sig i kö till en seniorlägenhet, det övergår nog alla gränser. En seniorlägenhet får man ju normalt inte ens flytta in i förrän man passerat åtminstone halvseklet i ålder, ofta behöver man vara ännu äldre. Angelina kommer alltså få stå 3-4 decennier i kö! Som jämförelse: De väntetider som fanns för en "Trabi" i DDR låg bara uppemot ett enda decennium.

Nä - det må vara en besk medicin, men Stockholm skulle må utomordentligt väl av lite marknadshyror (plus eventuellt generösare bostadsbidrag, om man nu hör till de som oroar sig för att det skulle leda till segregering). Men den frågan är det inte någon som vågar lyfta...

Läs gärna även mina tidigare inlägg om bostadspolitik.

Ombildningar och den svenska avundsjukan

Jag läser debattinlägget i SvD om bostadsrättsombildningar, och kan bara konstatera att de rödgröna inte gillar ombildningar. Ett krav på en så kvalificerad majoritet som 75% betyder i praktiken att de enda ombildningar som kommer ske, är de i Stockholms innerstad. Även om de rödgrönas retorik säger annorlunda, är de i praktiken mot att hyreshus ombildas till bostadsrätter.

Samtidigt är det viktigt att fundera på bakgrunden till de rödgrönas krav. Jag tror att det tveklöst är så att till en del är den svenska avundsjukan som varit drivande till att deras krav ser ut som det gör. Bostadsrättsombildningarna är nämligen inte rättvisa för fem öre. Om du får vara med och ombilda beror helt och hållet på i vilket område du bor, och om den som äger det är sugen på att sälja. Sedan krävs att en majoritet (som idag, 67%, det ideala 50%, eller de rödgrönas förslag 75%, egalt vilket) för att en ombildning överhuvudtaget ska komma ifråga, till sist krävs det också att övriga som bor i samma område som dig dessutom har råd att köpa (principiellt kan en bostadsrättsförening bildas utan att någon enda som röstat för ombildning faktiskt köper, men i praktiken kräver banken att nästan alla faktiskt köper sin lägenhet). Dessutom tjänar de som är med och ombildar en rejäl hacka på att priset normalt sett är lägre än för motsvarande bostadsrätt på den öppna marknaden.Mycket av dessa effekter är en direkt följd av att vi har en hyresreglering i Sverige, vilket indirekt leder till att hyreshus är betydligt lägre värderade än hus som ägs av bostadsrättsföreningar.

En tanke på reformering av systemet är att tillåta ombildningar inte bara från hyreslägenhet till bostadsrätt, men även till ägarlägenhet. Då skulle det inte krävas att hela huset ombildas på en gång utan man kan ombilda en lägenhet i taget, antingen när den som bor där så önskar eller när den blir vakant, inte heller skulle någon tvingas bli "hyresgäst hos sina grannar" eftersom resterande lägenheter fortfarande skulle både förvaltas och ägas av den tidigare ägaren till hela huset. Jag har fortfarande inte sett någon nackdel med en sådan lösning, förutom att det inte går att göra så idag, eftersom lagen bara tillåter att ägarlägenheter bildas vid nybyggen...

20 våningar högt trähus...

... har de gett sig på att bygga i Norge. Borde man inte kunna göra det i Stockholmsområdet också?

Hyresmarknaden i Stockholm är ett skämt

I förra veckan slogs en artikel om granskning av andrahandsuthyrningen upp stort i DN. "Hyresfusket breder ut sig" var rubriken på förstasidan. Och det är klart, regler ska följas. Men det är också så att man knappast löser det faktiska problemet genom att slänga ut andrahandshyresgästen och/eller ta besittningsrätten från kontraktsinnehavaren - problemet är nämligen bara ett symptom på det betydligt större problemet att Stockholms hyresmarknad helt enkelt inte fungerar, och bäst kan beskrivas som ett skämt. Så länge hyrorna regleras ner så mycket att det ses som lottovinst att få ett av de få kontrakt som faktiskt finns, lär problemet finnas kvar.

Den svenska avundsjukan och bostadsrättsombildningarna

Många är gröna av avund över att vi i det här landet tillåter att ett hus som en gång byggts som hyresrätter, inte för alltid har exakt denna upplåtelseform. Kort sagt, man är irriterade över att en del direkt säljer lägenheterna de köpt, för att sedan sälja och dra det första man gör, med en nätt förtjänst i portföljen. Och det kan man ju tycka inte är så särskilt rättvist, men bilden är inte riktigt så enkel...

Faktum är att de flesta ombildade hus inte säljs - som det sägs - till underpriser, utan ofta till överpriser. Ett hus fullt med hyresgäster, finns nämligen inte på marknaden för ett hundratal separata bostadsrätter. Det är ett hus på marknaden för hyreshus (eftersom vi har besittningsrätt för hyresgäster i Sverige, något som i allmänhet är bra, kan man inte bara sparka ut hyresgästerna).

Alternativet för ett bostadsföretag som har andra planer än att äga huset vidare är i praktiken två: 1) att sälja huset till en nybildad bostadsrättsförening, eller 2) att sälja huset till ett annat bostadsföretag. Detta (hypotetiska) bostadsföretag funderar naturligtvis inte så mycket över vad huset är värt som bostadsrätter (man får ju inte kicka ut hyresgästerna), utan vad huset är värt som hyresrätter. Intressant nog är det en helt annan siffra, i varje fall i Stockholms innerstad. Huset värderas nämligen efter vilka hyresintäkter och vilka driftskostnader huset har. Om man som i Sverige reglerar hyran - ja, då sänks priset automatiskt, för ingen vill väl betala så mycket pengar för en investering i ett hyreshus så att man går back?

Kort sagt, följden är att det inte går att räkna på vad enskilda bostadsrätter hade kostat, och sälja det för det priset. Det är ett pris som kommer ligga långt över marknadspris. (Marknadspris är för övrigt inte, som många tror, det högsta priset någon är villig att betala. Inte ens i fall då objektet är unikt och inte finns i flera kopior. Det är ofta vad den spekulant som vill betala nästmest är beredd att betala. Ingen skulle ju med flit bjuda över när man redan vunnit)

Ytterligare ett argument gör det ganska tydligt varför det är alldeles orealistiskt att sälja till "fullpris" på bostadsrättsmarknaden: varför ska då hyresgästerna köpa? Man kan lika gärna nöja sig med att fortsätta vara hyresgäst. Vill man äga sitt boende letar man lika gärna efter en lägenhet som redan är en bostadsrätt. Följden har blivit att hus som ombildas till bostadsrätter oftast fått ett pris någonstans en bit över marknadsvärde, men där varje lägenhet ändå är väsentligen billigare än den hade varit på öppna marknaden, utan hyresgäst med besittningsrätt.

Indirekt har hyresregleringarna även lett till strukturproblem på hyresmarknaden. Hyrorna har på vissa håll helt enkelt blivit så låga, att hyreslägenhetsbyggandet fallit ordentligt. Det lönar sig helt enkelt inte att bygga utan subventioner.

Några andra som haft liknande invändningar går att läsa här och här.

Samtidigt finns det en vettig poäng: Det är inte bra för samhället att man i praktiken kan tjäna mer på att bo i sin lägenhet under det år ombildningsprocessen pågår, än på sitt vanliga jobb. Samtidigt är det som tidigare nämnts en direkt följd av de regleringar som finns på hyresmarknaden. Vill man behålla dem, men ändå stoppa ombildningarna, är den enda framkomliga vägen att helt enkelt delvis införa planekonomi och helt enkelt förbjuda ombildningar helt och hållet. Det vore faktiskt det ärligaste från vänstersidan, istället för att smyga med de fjuttändringar som man nu kommer med, och att kritisera de ombildningar som är en direkt följd av hyresregleringarna.

Så finns det då något alexanderhugg? Kanske! Mycket av problematiken kommer av att det bara är möjligt att sälja ett helt hyreshus "i klump". Alldeles nyligen skapades en ny upplåtelseform i Sverige, ägarlägenheten. I praktiken så har det därmed inte skett ett dugg, en delanledning är väl kanske att det inte är möjligt att skapa sådana annat än vid nybyggen. Men vore det inte en intressant tanke att försäljningar av hyreshus skulle kunna ske genom ombildning till ägarlägenheter istället för till bostadsrättsföreningar? Då skulle man kunna ombilda dem en efter en, när kontrakten löper ut eller tidigare om man vill ge hyresgäster möjlighet att köpa lägenheten de redan bor i. Det skulle också leda till blandade upplåtelseformer i samma trappuppgång, och därmed mer social blandning, och alltså hjälpa till att minska segregering mellan olika bostadsområden. Enda nackdelen jag egentligen kan se är att det krävs en rejäl genomgång av lagen, för så får man inte göra idag...

Tidigare inlägg om bostadspolitik: här, här, här, här, här, här och här.

Ett miljonprogram till?

Få har väl missat att de rödgröna har tänkt sig en storsatsning på byggen av hyreshus. Kort sagt, ett slags miljonprogram i version 2.0. Vän av ordning frågar sig varför det är just bygge av hyreshus som ska få statliga subventioner - och inte ägarlägenheter, bostadsrätter, eller radhus och villor? Och varför är det staten som ska organisera denna enorma satsning på nya bostäder?

Man kan också fråga sig varför har man på vänstersidan en sådan skräck för ordet "marknadshyror"? Det är väl inte alldeles otroligt med en något höjd hyresnivå i centrala Stockholm med marknadshyror - den vanligaste invändningen. Samtidigt skulle längden på köerna minska drastiskt, och bygge av nya hyreshus skulle automatiskt stimuleras, när inte enda sättet för byggbolagen att tjäna pengar är på att bygga bostadsrätter eller kontor. Dessutom skulle det faktiskt vara möjligt att skaffa en hyresrätt i centrala Stockholm på mindre än ett decennium eller två. För den som har invändningen om att det skulle drabba de som har en svår ekonomisk situation, är det uppenbara svaret, att det går att hantera det problemet på ett bättre sätt (exempelvis behovsprövade eller inkomstrelaterade bostadsbidrag) än att reglera ner hyrorna för alla, oavsett om de är arbetslösa ensamma mammor eller välbetalda direktörer.

Dessutom har Magnus räknat lite på vänstersidans framtida satsningar. Han kom fram till att subventionerna de vill se, motsvarar en hyreshöjning på 200 kr i månaden för en normal lägenhet. Om de tror att det är den kostnadshöjning som är nödvändig för en verkligt fungerande bostadssektor i de svenska storstadsområdena, varför är de så rädda för att marknadshyror ska dra upp priset? Om det räcker med den lilla höjning som pratas om, skulle ju en ännu större höjning leda till en byggboom så att många av oss kan skaffa två lägenheter var! Och om de inte tror att en sådan höjning räcker - då har de ju faktiskt också ogiltigförklarat sin egna satsning!

Trots utspelets innehållsmässiga svaghet - så pekar det på en mycket stor brist hos både mitt eget parti, och dessutom övriga allianspartier. Odells utredning, som skulle leda till en mer marknadsmässig prissättning på hyresmarknaden, blev bara en tummetott. Det duger helt enkelt inte.

Läs även ett äldre inlägg från Per Ankersjö om mjuka marknadshyror.

Nej tack, Terje!

För någon vecka sedan fick jag ett brev i inkastet på min dörr från Terje och Hyresgästföreningen, som ville att jag skulle bli medlem. Eftersom det pågår en ombildning i huset där jag bor, och jag tänkt köpa, är jag inte riktigt med i målgruppen. Samtidigt kan jag förstå att de som vill bo kvar som hyresgäster kan behöva någon organisation som står bakom (det är inte alldeles ovanligt att nya BRF-styrelser har dålig koll på vilka rättigheter som en hyresgäst har).

Samtidigt läser jag en del av det övriga man säljer sig med:
"hyreslägenheten är bland de sista samhälleliga rättigheterna som tack vare vårt arbete ännu så länge inte har lämnats till marknadskrafterna"
(man kan ju fråga sig hur många av de stockholmska köande inflyttade ungdomarna som har fått uppleva att det är en "rättighet" att få hyra)

Ja, det är sant, hyran för min lägenhet har varit låg. Men samtidigt har många andra som flyttat in ungefär samtidigt som mig ingen lägenhet alls. Att sänka hyrorna så lågt, så att företag inte tjänar pengar på hyresgäster, kramar man nämligen bara ihjäl de företagen som gör det. Hyresmarknaden i Stockholm är helt enkelt ihjälkramad. Ombildningarna till bostadsrätt är även det en tydlig följd.

Det behövs kort sagt en rejäl reform av hyresmarknaden, och en som Hyresgästföreningen antagligen inte kommer att gilla (som den socialistiskt rödfärgade förening de är). Att den som hyr ut sin bostadsrätt i andra hand i extremfallet kan tänkas vara en ockrare, även om man inte tar ut mer än självkostnadspris, känns också konstigt. Kort sagt, det skulle behövas en reform där den som redan har ett kontrakt även i fortsättningen får ett tydligt skydd (eftersom man är i en helt annan sits som inflyttad), men där man lägger mindre jobb på att, i välvilja, försöka skydda den som ännu inte flyttat in.

Och - precis där är anledningen till att jag aldrig ens varit i närheten av att gå med i Hyresgästföreningen. Deras mål är rakt emot mina! Hade de varit en ren intresseorganisation, och bara stått för att bevaka hyresgästers rättigheter, så kanske det hade varit annorlunda. Nu har man en ganska tydlig politisk agenda, och då är chansen att värva mig minimal.

Läs även: SvD (x2), Per

Att ombilda eller inte ombilda, det är frågan

I eftermiddag har vi köpstämma i huset på gården där jag bor. De av er som bor i Stockholm känner säkert till området jag bor i, Blåkulla. Till skillnad från en del andra bloggande Hagalundare som känt att de måste tänka efter en gång extra innan ombildning kan diskuteras, har jag inga ideologiska betänkligheter med att låta huset jag bor i bli bostadsrätter, oavsett om det hade legat på en lite finare adress än det gör. Samtidigt har jag inte, som vi uppmanats av vår BRF-styrelse, valt att lämna in en fullmakt. Att besluta om en affär i mångmiljonklassen är inte något man gör helt förhastat, och jag har velat läsa igenom allt ordentligt innan jag snart går ner för att rösta ja. Jag har heller inte något emot att bo i en hyresrätt och kommer bo kvar oavsett vilket resultat omröstningen får. Jag har helt enkelt valt att titta rent ekonomiskt på frågan.

Jag kan också, precis som jag tidigare skrivit, konstatera att den situation vi idag har med ombildningar av hyreshus inte är önskvärd. Alltför många hyresgäster får dollargrin i ögonen när en ombildning kommer på tal. Det är inte så konstigt, eftersom ett bostadsrättshus är värt betydligt mer än ett hyreshus. Hyresregleringarna kommer alltså inte bara att ge en skev hyresrättsmarknad, utan också sabba hyreshusmarknaden, där hyresgästerna själva har en betydande prisfördel gentemot kommersiella företag. De kan ju värdera huset efter det faktum att det kommer att vara bostadsrätter efter ombildningen, medan bostadsföretag måste värdera huset som hyresrätter.

Slutligen kan jag konstatera, att även om ombildningarna kritiseras för att vara den enskilde närmast, är en förhållandevis kollektiv lösning. Numera har vi ju också en tredje ägandeprincip - ägarlägenheten. Vore det inte intressant med en lösning där vissa lägenheter i ett hus kan ombildas till lägenhet, medan de som vill förbli hyresgäster kan fortsätta vara det? Som reglerna ser ut idag får ägarlägenheter bara bildas i nybyggen.

Mer bostadsdebatt

Noterar kort gårdagens utspel i SvD, där Stellan Lundström kräver en mer marknadsmässig hyresmarknad, än den genomreglerade vi har idag. Ja tack, tänker jag bara kort, och hänvisar den intresserade till ett äldre blogginlägg för motiveringen.

Intressant DN-ledare

Man skulle nästan kunna tro att hela DN-ledarredaktionen har gått och blivit centerpartister. Av de fem förslag de för fram (ett uppsnyggat stadsrum, friare hyror, cykelsatsning, decentralisering av trängselskatten och spårvägssatsningar), är åtminstone de tre sista klockrena centerfrågor. Marknadshyror är inte riktigt officiell ståndpunkt (än i alla fall), men vi är många centerpartister i storstadsregionen, bland annat jag, som tror att det är en nödvändighet. Fyra av fem rätt med andra ord!

När det gäller första punkten är det mer tveksamt om de helt följer centerpartistisk partilinje. Dels är DN-redax ganska otydliga med vad de egentligen menar; dels får de kritik från Per A som är gruppledare i Stockholm. Samtidigt ska nog motvilligt erkännas att här är (c) ganska splittrat i frågan bland sina landsbygdsföreträdare - det råder en del oenighet om hur tätt städer bör byggas, en debatt som lär fortsätta inom partiet.

Hyresmarknaden kramas ihjäl

Den oheliga alliansen mellan Barbro Engman, Hyresgästföreningen, och Dick Kling, Timbro, skrev i förra veckan om problemen på bostadsmarknaden i Svenskan. Tyvärr hann jag inte (som HSB) kommentera inlägget då. För en gångs skull, håller jag helt med Barbro. Man ska inte behöva ta miljonlån för att kunna flytta hemifrån. Man ska inte tvingas göra sin privatekonomi starkt beroende av ränteutvecklingen, om man inte önskar det. Man ska inte behöva sätta sina pengar på spel på en marknad som de senaste åren visserligen mestadels gått upp, men lika gärna kan få för sig att vända neråt (som på nittiotalet). Man ska inte riskera att inte alls få bostad om det skulle visa sig att man inte har råd med lånet...

Problemet är bara att Barbro inte kopplar varför det ser ut så här, och jag frågar mig varför inte Dick reagerar över det. Genom att starkt reglera hyresmarknaden, något som Barbro förespråkar, skapar man inte som man kan tro billiga bostäder för de som behöver dem. Man kramar istället ihjäl marknaden helt. Svarthandeln med hyreskontrakt gracerar. Man sitter på hyreskontrakt i onödan som kan vara "bra att ha". Man skapar ekonomiska incitament för hyresgäster att ombilda sina bostäder, när hyresrätten i praktiken är värd en förmögenhet.

Värdeskillnaden mellan hus som förvaltas som hyresrätt och som förvaltas som bostadsrätter är riktigt stor - och därav alla ombildningar. Säga vad man vill om ombildningar, men det tenderar inte vara en process som lockar fram det bästa ur människor. Risken är stor att en del av de boende snarare får dollargrin i ögonen av de lättförtjänta pengarna. Hade hyrorna inte varit reglerade på det vis de är i Sverige hade bostadsrättsombildning istället varit närmast en juridisk kuriositet.